Droits & démarches
Syndic de copropriété
Chaque copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer et gérer les finances de la copropriété. Le syndic peut être un professionnel ou un non professionnel choisi parmi les copropriétaires. La durée maximale du mandat du syndic est de 3 ans (ou 1 an dans certains cas). Cette durée est renouvelable. Il est possible de mettre fin au mandat en cours du syndic.
Qui peut être le syndic ?
Le syndic peut être :
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un professionnel, c'est-à-dire une personne qui exerce en son nom propre ou au sein d'une société,
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ou un non professionnel choisi parmi les copropriétaires (par exemple, bénévole ou exerçant sous la forme coopérative).
Missions
Le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriétaires (particuliers).
À ce titre, il gère les finances et l'administration de la copropriété. Pour cela, il doit veiller au maintien en bon état d'usage et de jouissance de toutes les parties communes de l'immeuble et de ses équipements.
Gestion financière
Le syndic doit réaliser le budget prévisionnel de la copropriété (particuliers), les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires.
Il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat (sauf si l'assemblée générale en décide autrement). Ce compte doit permettre de verser toutes les sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
Gestion administrative
Le syndic doit :
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réaliser et tenir à jour une fiche synthétique de la copropriété (particuliers) regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti,
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réaliser et tenir à jour une liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, état civil, domicile et, s'ils ont donné leur accord, leur adresse électronique,
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faire exécuter le règlement de copropriété (particuliers) et les décisions de l'assemblée générale,
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administrer l'immeuble, assurer sa conservation, sa garde, son entretien et, en cas d'urgence, faire exécuter les travaux nécessaires,
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représenter le syndicat de copropriétaires en justice,
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établir et tenir à jour le carnet d'entretien de l'immeuble (particuliers),
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informer les occupants de l'immeuble (propriétaires et locataires) des décisions prises en assemblée générale.
Il doit par ailleurs obligatoirement organiser un vote en assemblée générale concernant les décisions suivantes :
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Souscription d'un contrat d'assurance responsabilité civile du syndicat (en cas de refus, le syndic peut souscrire cette assurance pour le compte du syndicat)
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Délégation à une entreprise spécialisée de la gestion des archives du syndicat des copropriétaires
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Signature des contrats avec toute entreprise ou prestataire qui lui est liée.
Conditions d'exercice
Le syndic doit remplir certaines conditions pour pouvoir exercer sa mission.
Syndic professionnel
Il doit :
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justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,
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justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle,
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et posséder une carte professionnelle portant la mention syndic de copropriété délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI).
Syndic non professionnel
Il doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer.
Il n'est pas tenu d'avoir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile.
Il lui est toutefois recommandé de souscrire cette assurance, car sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d'un professionnel.
Désignation
La désignation du syndic est différente selon que la copropriété existe déjà ou qu'elle est nouvellement créée.
Copropriété existante
Qu'il soit professionnel ou non, le syndic retenu doit être désigné par l'assemblée générale au cours d'un vote des copropriétaires à la majorité absolue (particuliers).
Une mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrat de syndic doit être réalisée tous les 3 ans par le conseil syndical (particuliers).
Attention
la mise en concurrence n'est pas obligatoire si la copropriété n'a pas de conseil syndical ou si les copropriétaires s'y sont opposés l'année précédente par un vote à la majorité absolue.
Tout copropriétaire peut par ailleurs demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'examen d'autres projets de contrat de syndic qu'il lui communique à cet effet.
Les projets sont présentés aux copropriétaires avant qu'ils procèdent au vote du syndic.
Si aucun syndic n'a été désigné par l'assemblée générale convoquée à cet effet, le tribunal (particuliers) doit être saisi pour qu'il nomme un syndic. Cela peut être le cas si le mandat du syndic en exercice est arrivé à expiration avant sa mise en concurrence.
La saisine du tribunal doit être faite :
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soit par un ou plusieurs copropriétaires,
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soit par le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
Nouvelle copropriété
Un syndic provisoire doit être désigné :
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par le règlement de copropriété rédigé par le promoteur,
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ou par tout autre accord entre le promoteur et les copropriétaires.
Ce syndic provisoire a pour mission de réunir la 1re assemblée générale des copropriétaires qui désignera le syndic. Il pourra être maintenu dans ses fonctions par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic effectuée :
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par le conseil syndical, s'il en existe un,
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ou par les copropriétaires.
Le syndic retenu doit être désigné par un vote des copropriétaires à la majorité absolue (particuliers).
Contrat du syndic
Le mandat donné au syndic pour gérer l'administration et les finances de la copropriété prend la forme d'un
Le contrat type du syndic fixe les éléments suivants :
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Durée du mandat (avec date de début et fin)
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Conditions de la rémunération (particuliers)
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Conditions d'exécution de la mission.
Durée du mandat
La durée maximale du mandat du syndic est de :
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3 ans
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ou 1 an si le syndic ou toute personne avec laquelle il vit ou il est lié (employés...) a participé à la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte.
La durée du mandat (3 ans ou 1 an) est renouvelable. Ce renouvellement doit être voté en assemblée générale à la majorité absolue (particuliers).
Dans certains cas, il est possible de mettre fin au mandat en cours du syndic (particuliers).
Pour en savoir plus
Dossier relatif au syndic de copropriété
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Legifrance
Décrypter un contrat de syndic : les 10 points essentiels
Institut national de la consommation (INC)
Voir aussi...
Acteurs de la copropriété (organisation juridique) (particuliers)
Assemblée générale des copropriétaires (particuliers)
Références
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété : article 17
Nouvelle copropriété ou copropriété sans syndic
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 21
Mise en concurrence
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 25
Désignation du syndic
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 17-2
Syndic non professionnel
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 18
Missions du syndic
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 29
Contenu du contrat de mandat
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 28
Durée maximale du mandat du syndic
Syndic professionnel
Contrat de syndic-type